Quels frais prévoir en plus du prix d’achat d’un logement ?

En bref : le prix affiché n’est jamais le budget total d’un achat immobilier. Il faut ajouter les frais d’acquisition, les éventuels honoraires d’agence à la charge de l’acheteur, les frais du crédit et de sa garantie, l’assurance emprunteur, les travaux, le déménagement et une réserve de sécurité. Pour un logement ancien, les seuls frais d’acquisition représentent souvent environ 7 à 8 % du prix ; dans le neuf éligible au taux réduit, ils sont généralement proches de 2 à 3 %.

Mis à jour le 3 septembre 2026. Méthode : décomposition du coût complet à partir des informations de l’ANIL, de Service-Public et des Notaires de France. Les montants personnels doivent être confirmés par le notaire, la banque, l’assureur et les devis du projet.

Le budget complet en un tableau

Poste	Quand le payer ?	Comment l’estimer ?	Risque d’oubli
Prix du bien	acte authentique	offre et compromis	faible
Frais d’acquisition	acte authentique	simulation du notaire selon le bien et le département	élevé si calcul au pourcentage unique
Honoraires d’agence à la charge de l’acheteur	acte authentique	annonce et mandat	moyen
Frais de dossier du prêt	mise en place du crédit	proposition bancaire	élevé
Garantie du prêt	mise en place du crédit	caution ou hypothèque proposée	élevé
Assurance emprunteur	chaque mois ou selon le contrat	TAEA et coût total	élevé
Courtage	selon le mandat	convention écrite	moyen
Travaux et diagnostics complémentaires	avant ou après la vente	devis et scénarios	très élevé
Déménagement et installation	remise des clés	devis et liste d’équipements	moyen
Charges de copropriété et appels de fonds	après la vente	procès-verbaux, budget et état daté	très élevé
Taxe foncière	chaque année	dernier avis, règles locales et prorata contractuel	élevé
Assurance habitation	au plus tard à la prise d’effet	devis à garanties comparables	faible
Épargne de sécurité	à conserver après l’achat	scénario d’imprévu	très élevé

Le bon calcul part du coût total du projet, puis vérifie combien d’épargne restera disponible après la signature. Mobiliser tout l’apport pour augmenter le prix d’achat peut fragiliser le ménage dès le premier imprévu.

1. Les frais d’acquisition, improprement appelés « frais de notaire »

Les frais d’acquisition ne correspondent pas seulement à la rémunération du notaire. Ils réunissent principalement :

• les droits et taxes reversés au Trésor public ;
• la contribution de sécurité immobilière ;
• les émoluments réglementés du notaire ;
• les formalités et débours engagés pour obtenir les pièces nécessaires.

Les Notaires de France indiquent un ordre de grandeur d’environ 7 à 8 % du prix dans l’ancien et 2 à 3 % dans le neuf lorsque la vente bénéficie du régime réduit. Ce repère ne remplace pas une simulation : le département, la nature du bien, le prix, le mobilier éventuellement distingué et les formalités font varier le résultat.

Pourquoi le département compte en 2026

Depuis avril 2025 et jusqu’au 31 mars 2028, les départements peuvent relever temporairement de 0,5 point le taux départemental des droits de mutation. Service-Public précise que cette hausse ne s’applique pas aux primo-accédants qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale durant les deux années précédentes et achètent leur résidence principale.

La contribution de sécurité immobilière représente par ailleurs 0,10 % du prix, avec un minimum réglementaire. Demandez une estimation actualisée au notaire plutôt que de recopier un taux trouvé dans un ancien article.

Exemple prudent

Pour un logement ancien affiché 250 000 €, appliquer mécaniquement 8 % donne une provision de 20 000 €. Cette enveloppe est utile pour un premier budget, mais la simulation notariale peut être inférieure ou supérieure. Le plan de financement doit donc prévoir une marge jusqu’à la réception du décompte précis.

2. Les honoraires d’agence : vérifier qui les supporte

Une annonce doit indiquer si les honoraires sont à la charge du vendeur ou de l’acheteur. Lorsqu’ils sont à la charge de l’acheteur, leur montant TTC et leur pourcentage doivent apparaître. Ils ne doivent jamais être ajoutés une seconde fois si le prix annoncé les inclut déjà.

Comparez quatre informations :

1. le prix net vendeur ;
2. les honoraires TTC ;
3. la partie qui les paie juridiquement ;
4. le prix total présenté dans l’offre et le compromis.

L’ANIL rappelle que les honoraires d’un intermédiaire ne sont dus que si la transaction a effectivement été conclue grâce à son intervention, selon le mandat applicable.

3. Les frais du crédit immobilier

Deux prêts affichant la même mensualité n’ont pas forcément le même coût. Le financement peut ajouter :

• des frais d’ouverture et d’instruction du dossier ;
• la garantie du prêteur ;
• l’assurance emprunteur ;
• des frais de courtage ;
• des frais de tenue ou de package bancaire si l’offre les impose ;
• des intérêts intercalaires en cas de construction, de VEFA ou de déblocages successifs ;
• le coût de certaines options ou modifications futures.

Le TAEG sert à rapprocher les offres en intégrant les intérêts et les frais obligatoires connus. L’ANIL conseille de contrôler la fiche d’information standardisée européenne, le TAEG et le coût total, sans se limiter au taux nominal.

Caution ou hypothèque

La banque peut proposer la caution d’un organisme, une hypothèque ou une autre sûreté adaptée au prêt. Le coût initial, la restitution éventuelle en fin de prêt, les frais de mainlevée en cas de revente et les conditions d’acceptation diffèrent. Comparez le coût sur votre scénario réel, notamment si une revente avant le terme est possible.

Assurance emprunteur

Ne comparez pas uniquement un taux mensuel. Regardez le TAEA, le coût total en euros, la quotité assurée pour chaque emprunteur, les garanties décès, invalidité et incapacité, les exclusions et les modalités d’indemnisation. Une couverture moins chère peut être moins adaptée au métier, aux sports pratiqués ou à la répartition des revenus du foyer.

4. Les travaux avant et après l’emménagement

Séparez les travaux en trois groupes :

• avant d’habiter : sécurité électrique, assainissement, fuite, chauffage défaillant, travaux très poussiéreux ;
• dans les deux premières années : toiture, isolation, ventilation, menuiseries ou remise en état ;
• améliorations différables : décoration, cuisine non urgente, confort extérieur.

Pour chaque ligne, notez la quantité, la dépose, l’évacuation, la fourniture, la pose, la TVA, les études, les autorisations et une provision pour imprévus. Une enveloppe globale sans métrés masque les postes oubliés.

L’ordre des interventions peut aussi éviter de payer deux fois. Par exemple, une isolation extérieure, des fenêtres et des travaux de toiture doivent être coordonnés. Voir le guide déjà publié sur l’ordre des travaux de rénovation énergétique.

5. Copropriété : les appels de fonds qui arrivent après la vente

Avant le compromis, lisez les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale, le budget prévisionnel, les impayés, le fonds de travaux, le carnet d’entretien et les diagnostics collectifs disponibles. Relevez :

• les charges courantes annuelles ;
• les travaux déjà votés ;
• les travaux discutés mais pas encore votés ;
• la quote-part attachée au lot ;
• les échéances des appels de fonds ;
• les procédures ou impayés importants dans la copropriété.

La répartition juridique entre vendeur et acheteur ne suffit pas à comprendre la trésorerie réelle. Demandez au notaire qui règlera chaque appel et ce que prévoit le compromis.

6. Taxe foncière, assurance et dépenses de la première année

La taxe foncière est due à l’administration par la personne propriétaire au 1er janvier. L’acte peut prévoir un remboursement proratisé entre vendeur et acheteur, mais cette convention reste interne aux parties. Demandez le dernier avis complet et vérifiez si des travaux ou une nouvelle évaluation peuvent modifier la taxe future.

Ajoutez ensuite :

• assurance habitation ou propriétaire non occupant selon l’usage ;
• eau, énergie, internet et ouvertures de compte ;
• entretien de chaudière, pompe à chaleur, toiture, jardin ou assainissement ;
• déménagement, garde-meuble et double logement temporaire ;
• mobilier et électroménager réellement indispensables ;
• changement de serrures et petites réparations ;
• véhicule ou transport supplémentaire lié à la localisation.

L’ANIL recommande d’intégrer les frais de fonctionnement du futur logement et les dépenses spécifiques de la première année avant de fixer le prix maximal.

7. Construire trois budgets plutôt qu’un seul

Scénario minimal

Il contient le prix, les frais d’acquisition, les frais de prêt confirmés et les travaux impératifs déjà chiffrés. Ce n’est pas le scénario à retenir pour décider ; il sert de plancher.

Scénario réaliste

Il ajoute le déménagement, l’installation, les travaux probables, un budget d’entretien et les charges annuelles documentées.

Scénario prudent

Il augmente les travaux incertains, simule un retard, conserve une épargne de sécurité et teste une hausse des charges. C’est ce scénario qui permet de savoir si le projet reste supportable sans crédit à la consommation de secours.

Les erreurs qui faussent le budget

• appliquer le même pourcentage de frais d’acquisition à tous les biens ;
• confondre taux nominal et coût complet du crédit ;
• oublier la garantie du prêt ou le courtage ;
• inclure dans l’apport l’épargne nécessaire aux travaux ;
• reprendre le montant de taxe foncière annoncé sans justificatif ;
• compter sur une aide avant d’avoir vérifié l’éligibilité et le calendrier ;
• ne prévoir aucun chevauchement entre loyer et remboursement ;
• ignorer les décisions de copropriété ;
• budgéter uniquement la rénovation visible ;
• signer sans demander une estimation du notaire et des devis ciblés.

Questions fréquentes

Combien ajouter au prix d’un logement ancien ?

Les frais d’acquisition représentent souvent environ 7 à 8 % du prix, mais il faut encore ajouter les frais de crédit, les travaux, l’installation et la réserve de sécurité. Le pourcentage total dépend donc beaucoup du financement et de l’état du bien.

Les frais d’agence sont-ils inclus dans les frais de notaire ?

Non. Ce sont deux postes distincts. L’annonce et le compromis indiquent si les honoraires d’agence sont à la charge du vendeur ou de l’acheteur.

Peut-on financer tous les frais avec le prêt ?

Cela dépend de la banque, du profil, de l’apport et de la garantie. Ne construisez pas le projet sur cette hypothèse avant d’avoir une proposition écrite.

Le mobilier vendu avec le logement réduit-il les frais d’acquisition ?

Une valeur réaliste et justifiée de mobilier peut, dans certaines situations, être distinguée du prix immobilier. Faites valider l’inventaire et la valorisation par le notaire ; une estimation artificielle expose à un redressement.

Quelle réserve conserver après l’achat ?

Il n’existe pas de montant universel. La réserve doit couvrir les imprévus plausibles du logement et plusieurs mois de dépenses du foyer sans dépendre d’un nouveau crédit.

À retenir

Demandez trois documents avant de fixer votre prix maximal : une estimation actualisée des frais d’acquisition, une simulation bancaire complète et des devis sur les travaux décisifs. Ajoutez les dépenses de première année, puis vérifiez l’épargne restante après la signature. Un achat soutenable est un achat dont le budget fonctionne encore lorsque le scénario n’est pas parfait.