À partir du 1er octobre 2026, les modèles de bail de location évoluent pour les contrats conclus ou renouvelés à compter de cette date. Trois points méritent votre attention : la rédaction de la clause résolutoire en cas d’impayés, une mention concernant certains logements réservés à la résidence principale et la possibilité d’indiquer un numéro de téléphone portable. Il ne s’agit ni d’une obligation de refaire tous les baux en cours, ni d’une nouvelle autorisation d’expulser un locataire sans procédure.
Vous préparez une mise en location ou vous allez signer un contrat ? Voici ce qu’il faut vérifier dans le document, sans confondre mise à jour du modèle et changement de toutes les règles locatives.
Vérification réglementaire : 28 septembre 2026. Cet article présente les règles générales ; pour un bail ancien, un logement conventionné ou un litige, faites examiner votre situation par l’ADIL.
Quels baux de location sont concernés au 1er octobre 2026 ?
La réforme porte sur les contrats types de location à usage de résidence principale : location vide, location meublée et colocation avec un bail unique. Elle résulte du décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, publié le 7 juillet.
Le bail mobilité, la location saisonnière et la résidence secondaire ne relèvent pas de ces modèles. Les colocations organisées avec plusieurs contrats distincts sont également exclues du champ de ces contrats types. Certains logements du parc social ou conventionnés suivent des dispositions particulières : un modèle destiné au parc privé ne doit pas leur être appliqué par défaut. L’ANIL détaille le périmètre des contrats types.
La date à retenir est celle des contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026. Un bail en cours ne devient pas, du seul fait du changement de mois, un nouveau contrat à signer. Si votre bail arrive à échéance, faites préciser la situation : renouvellement, reconduction tacite ou conclusion d’un nouveau contrat ne se traitent pas à partir d’un simple changement de formulaire.
Pour choisir d’abord le régime adapté à votre projet, consultez notre guide location meublée ou nue : les critères pour choisir. Le présent article se concentre sur les mentions du contrat, pas sur la fiscalité de ces deux modes de location.
Les trois changements à repérer dans le nouveau bail
| Point du contrat | Ce que prévoit le modèle | Vérification pratique |
|---|---|---|
| Impayés et dépôt de garantie | Une clause résolutoire rédigée dans le modèle, avec le délai de six semaines après un commandement de payer resté infructueux. | Lire la clause ; ne pas la confondre avec une expulsion immédiate. |
| Servitude de résidence principale | Une mention à insérer si le logement est soumis à cette obligation ; un motif supplémentaire de résiliation peut être prévu. | Vérifier si le logement est effectivement concerné avant de remplir cette rubrique. |
| Téléphone portable | Un emplacement facultatif pour le bailleur et le locataire. | Ne pas présenter le numéro comme une nouvelle mention obligatoire. |
Le résumé de Service Public sur les nouveaux modèles de bail permet de retrouver les principaux changements. Le texte du décret reste la référence pour leur rédaction précise.
Clause résolutoire : ce qui change, et ce qui existait déjà
Une obligation issue de 2023, intégrée au modèle
La clause résolutoire prévoit la résiliation de plein droit du bail lorsque certaines obligations ne sont pas respectées. Pour les loyers, les charges et le dépôt de garantie, son caractère obligatoire ne naît pas le 1er octobre 2026 : il figure déjà dans l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié en 2023.
Le nouveau modèle reprend expressément cette règle. Il vise le défaut de paiement du loyer ou des charges aux échéances convenues, ainsi que l’absence de versement du dépôt de garantie. Le délai indiqué est de six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Pour un propriétaire, le bon réflexe consiste donc à utiliser un contrat à jour, pas à ajouter à la main une formule approximative. Pour un bail ancien, ne remplacez pas automatiquement un délai figurant dans le contrat par celui du nouveau modèle : l’application dans le temps doit être examinée.
Six semaines ne signifient pas « dehors dans six semaines »
Le commandement de payer est un acte délivré par un commissaire de justice. Ce n’est pas un courriel de relance. Si la dette persiste, une procédure judiciaire peut être nécessaire pour faire constater la résiliation et demander l’expulsion ; le propriétaire ne peut pas se faire justice lui-même.
Le juge peut, sous les conditions prévues par la loi, accorder des délais et suspendre les effets de la clause. La fiche Service Public sur les loyers impayés et l’expulsion détaille les démarches. Un locataire en difficulté a intérêt à agir dès le premier impayé, sans attendre de recevoir un acte.
D’autres motifs peuvent être prévus dans la clause : défaut d’assurance des risques locatifs ou troubles de voisinage établis par une décision de justice, par exemple. Leurs conditions ne sont pas interchangeables avec celles des impayés. Pour l’assurance, commencez par distinguer les garanties utiles et les justificatifs à remettre, à l’aide de notre guide sur les garanties de l’assurance habitation.
Résidence principale : une mention à vérifier selon le logement
Le nouveau modèle prévoit une rubrique pour les logements soumis à une servitude de résidence principale. Cette obligation relève de l’article L. 151-14-1 du Code de l’urbanisme et du document d’urbanisme applicable. Elle ne concerne pas indistinctement tous les logements d’une commune.
Si le bien entre dans ce dispositif, le contrat doit mentionner expressément l’obligation de l’occuper à titre de résidence principale. Il faut donc vérifier la situation du logement auprès du service urbanisme, plutôt que cocher la rubrique uniquement parce que la location est située dans une zone touristique.
Une clause de résiliation peut aussi viser le non-respect de cette obligation. Le décret encadre son effet : il ne peut intervenir qu’après l’expiration du délai de mise en demeure fixé par le maire dans la procédure prévue par le Code de l’urbanisme. Une suspicion du propriétaire ne suffit donc pas à déclencher à elle seule cette résiliation.
À demander avant signature : le logement est-il soumis à cette servitude, sur quel fondement et quelle mention doit être reprise ? Conservez la réponse avec le dossier locatif.
Le numéro de téléphone reste facultatif
Les coordonnées des parties comportent désormais un emplacement pour le numéro de téléphone portable du bailleur et du locataire. Le décret précise que cette information est facultative.
Renseigner un numéro facilite les échanges pratiques. Cela ne remplace pas les formes légales d’un congé, d’un commandement ou d’une autre notification. N’utilisez donc pas l’existence de cette case pour conclure que toutes les démarches pourraient désormais être faites par SMS.
La checklist avant de signer ou de renouveler le bail
- Identifier le bon régime. Location vide, meublée, bail mobilité, colocation à bail unique ou contrats séparés : commencez par cette distinction.
- Vérifier la version du document. Pour un contrat conclu ou renouvelé à compter du 1er octobre 2026, contrôlez la prise en compte du décret de juillet. Une date récente sur un fichier téléchargé ne suffit pas.
- Lire la clause résolutoire. Elle doit correspondre au régime applicable. Méfiez-vous d’une formulation promettant une expulsion sans juge ni procédure.
- Renseigner la servitude seulement après vérification. Si elle s’applique, reprenez la mention requise ; sinon, n’inventez pas une obligation locale.
- Contrôler les autres informations. Loyer, charges, dépôt de garantie, désignation du logement et documents annexés restent à vérifier. La mise à jour du modèle ne dispense pas de ces contrôles.
- Relire la version finale avec toutes ses annexes. Demandez les explications nécessaires avant de signer, puis conservez le dossier complet.
Si une agence prépare le bail, demandez-lui de confirmer le modèle utilisé et le périmètre de sa mission. Notre article sur les services et frais de gestion locative aide à distinguer la rédaction du contrat des autres prestations de gestion.
Questions fréquentes sur le bail de location en octobre 2026
Dois-je signer un nouveau bail le 1er octobre si je suis déjà locataire ?
Pas du seul fait de cette date. Le décret vise les contrats conclus ou renouvelés à partir du 1er octobre. Si l’on vous demande une nouvelle signature, faites préciser sa raison et les changements proposés ; en cas de doute, consultez l’ADIL avant de signer.
Le décret permet-il d’augmenter automatiquement mon loyer ?
Non. La mise à jour des clauses du modèle ne constitue pas, à elle seule, un fondement pour augmenter le loyer. Une éventuelle évolution de celui-ci doit être examinée selon ses propres règles, distinctes de cette réforme.
Où retrouver le modèle officiel ?
Les contrats types figurent dans les annexes du décret du 29 mai 2015. L’analyse de l’ANIL liée plus haut permet de les retrouver. Sur Légifrance, vérifiez la date de la version consultée et les modifications du décret du 6 juillet 2026 : une ancienne annexe peut encore apparaître dans un résultat de recherche.
Toutes les dispositions du décret entrent-elles en vigueur en octobre ?
Non. Son article 3 fixe le 1er octobre 2026 pour les changements des contrats types prévus à l’article 1. Les corrections relatives aux aides personnelles au logement figurant à l’article 2 entrent en vigueur le 1er janvier 2027. Ces deux échéances ne doivent pas être confondues.
Le réflexe à retenir : pour une signature ou un renouvellement à partir du 1er octobre, utilisez un contrat actualisé, vérifiez les mentions réellement applicables au logement et demandez conseil sur toute clause incomprise. Un bon modèle est un point de départ, pas un substitut à la vérification de votre situation.
