En bref : la rentabilité brute divise le loyer annuel par le coût total d’acquisition. Elle permet un premier tri, mais ne mesure pas ce que le propriétaire conserve. Pour décider, calculez aussi une rentabilité nette avant impôt en retirant vacance, charges non récupérables, entretien, assurance, taxe foncière et gestion. Puis séparez le rendement du bien, le cash-flow financé et la rentabilité après fiscalité.
Mis à jour le 3 septembre 2026. Méthode : formules reproductibles, exemple chiffré et postes de coûts alignés sur l’outil d’investissement locatif de l’ANIL. Les règles fiscales et le financement doivent être simulés selon la situation personnelle.
Les quatre indicateurs à ne pas confondre
| Indicateur | Formule simplifiée | À quoi sert-il ? | Limite |
|---|---|---|---|
| Rentabilité brute | loyers annuels / coût total d’acquisition | comparer rapidement des biens | ignore presque tous les coûts |
| Rentabilité nette avant impôt | revenu locatif net de charges / coût total | comparer l’exploitation réelle | ignore la fiscalité et le crédit |
| Cash-flow | encaissements – décaissements de la période | mesurer l’effort mensuel | dépend fortement du financement |
| TRI | rendement annualisé de tous les flux | comparer sur une durée de détention | sensible aux hypothèses de revente |
Un taux élevé n’est pas forcément un bon investissement : il peut signaler une vacance importante, des travaux lourds, un marché fragile ou un risque de revente. Un taux plus faible peut correspondre à un actif plus liquide et plus stable.
1. Partir du coût total d’acquisition
Le dénominateur ne doit pas être seulement le prix affiché. Additionnez :
- prix du logement ;
- frais d’acquisition ;
- honoraires d’agence payés en plus ;
- frais de courtage ou de montage directement liés au projet ;
- travaux avant mise en location ;
- cuisine, mobilier et équipements si nécessaires ;
- diagnostics ou études complémentaires ;
- trésorerie initiale de sécurité.
Si deux projets ont le même prix mais que l’un exige 25 000 € de travaux avant le premier loyer, leur rentabilité brute sur le seul prix d’achat est trompeuse.
2. Calculer la rentabilité brute
La formule est :
Rentabilité brute = loyers annuels hors charges / coût total d’acquisition × 100
Pour un coût total de 203 500 € et un loyer hors charges de 900 € par mois :
- loyers théoriques annuels : 900 × 12 = 10 800 € ;
- rentabilité brute : 10 800 / 203 500 × 100 = 5,31 %.
Cette valeur suppose douze mois encaissés et aucune dépense. Elle sert à écarter rapidement certains projets, pas à valider un achat.
3. Transformer le loyer théorique en revenu réellement encaissé
Le loyer d’annonce n’est pas toujours le loyer exploitable. Vérifiez :
- le loyer réellement pratiqué pour des biens comparables ;
- l’encadrement éventuel des loyers ;
- la surface et les critères de décence ;
- la demande locative à plusieurs saisons ;
- la durée probable entre deux locataires ;
- les impayés et délais de relocation ;
- les charges récupérables, qui ne constituent pas un rendement.
L’ANIL rappelle que le loyer doit rester cohérent avec le marché local et respecter, le cas échéant, son encadrement.
Intégrer la vacance
Plutôt que d’écrire « zéro vacance », testez plusieurs hypothèses :
- scénario stable : 2 % des loyers ;
- scénario réaliste : 5 % ;
- scénario dégradé : 8 à 10 % ou davantage selon le marché et le type de bail.
Ces pourcentages ne sont pas des statistiques nationales : ce sont des hypothèses de stress. Remplacez-les par les données locales disponibles et votre historique lorsqu’il existe.
4. Lister les charges non récupérables
Pour passer au net avant impôt, retirez au minimum :
- taxe foncière nette de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères récupérable ;
- charges de copropriété non récupérables ;
- assurance propriétaire non occupant ;
- frais de gestion et de mise en location ;
- garantie loyers impayés si souscrite ;
- entretien courant à la charge du bailleur ;
- provision pour remplacement des équipements ;
- comptabilité, logiciels et frais bancaires spécifiques ;
- vacance et pertes d’exploitation ;
- travaux prévisibles dans les parties privatives et communes.
L’outil de l’ANIL invite précisément à intégrer réparations, charges de copropriété, gestion, assurances, taxes, fiscalité, vacance et impayés.
5. Exemple de rentabilité nette avant impôt
Reprenons le projet à 203 500 € avec 10 800 € de loyer annuel théorique.
| Poste annuel | Montant illustratif |
|---|---|
| Loyers hors charges | 10 800 € |
| Vacance à 5 % | -540 € |
| Taxe foncière nette récupérable | -1 000 € |
| Charges de copropriété non récupérables | -1 300 € |
| Assurance PNO | -180 € |
| Entretien et remplacement | -900 € |
| Revenu net avant gestion, crédit et impôt | 6 880 € |
Rentabilité nette avant impôt : 6 880 / 203 500 × 100 = 3,38 %.
L’écart entre 5,31 % brut et 3,38 % net montre pourquoi un rendement d’annonce ne suffit pas. Les montants sont un exemple pédagogique, pas une moyenne de marché.
6. Séparer rendement et cash-flow
Le rendement évalue le bien par rapport au capital engagé. Le cash-flow mesure la trésorerie :
Cash-flow avant impôt = loyers encaissés – charges – mensualités de crédit – assurance emprunteur
Un projet peut avoir une rentabilité nette correcte et un cash-flow négatif si l’apport est faible, la durée courte ou le taux élevé. À l’inverse, un apport important peut rendre le cash-flow positif sans améliorer la performance intrinsèque du bien.
Suivez séparément :
- intérêts, qui constituent un coût ;
- remboursement du capital, qui réduit la dette mais consomme la trésorerie ;
- assurance emprunteur ;
- frais de garantie ;
- éventuels différés et intérêts intercalaires.
Ne présentez pas le remboursement du capital comme une charge économique identique à un intérêt, mais ne l’oubliez jamais dans la trésorerie mensuelle.
7. Calculer après impôt sans utiliser un taux standard
La fiscalité dépend notamment du type de location, du régime, des charges réelles, des autres revenus et de la situation du foyer. En location nue, les loyers relèvent des revenus fonciers ; en location meublée, les règles sont différentes. Certaines dépenses sont déductibles, d’autres non, et les dispositifs changent.
La page Service-Public sur les revenus locatifs non meublés rappelle que le revenu foncier net au régime réel résulte des loyers bruts diminués des charges déductibles. Faites une simulation à jour ou demandez un avis fiscal avant de comparer « après impôt ».
Une formule de travail est :
Rentabilité nette après fiscalité = (revenu net avant impôt – impôt et prélèvements liés au projet) / coût total × 100
Ne déduisez pas un pourcentage fiscal forfaitaire trouvé dans un exemple qui ne correspond pas à votre régime.
8. Ajouter la durée de détention et la revente
La rentabilité annuelle ne dit rien de la sortie. Une analyse longue durée doit intégrer :
- frais d’acquisition non récupérables ;
- travaux et gros entretien ;
- évolution prudente des loyers ;
- vacance ;
- coût du financement ;
- prix de revente net des frais ;
- fiscalité éventuelle de la plus-value ;
- capital restant dû ;
- coût d’opportunité de l’apport.
Le TRI agrège ces flux et calcule un rendement annualisé. Testez au moins une revente stable, une baisse de prix et un délai de vente plus long. Une hypothèse automatique de hausse immobilière embellit artificiellement le résultat.
9. Les vérifications non financières
Un tableur ne compense pas un bien difficile à louer. Contrôlez :
- demande locale et loyers signés, pas seulement les annonces ;
- transports, emplois, études et services ;
- nuisances et qualité de l’immeuble ;
- DPE et possibilité réglementaire de louer ;
- travaux votés ou prévisibles ;
- règlement de copropriété et usage autorisé ;
- assurance et risques naturels ;
- liquidité à la revente ;
- temps de gestion nécessaire.
Demandez aussi comment le scénario résiste à une chaudière à remplacer, trois mois sans locataire ou un gros appel de fonds.
Les erreurs de calcul les plus fréquentes
- diviser le loyer par le seul prix affiché ;
- inclure les provisions de charges récupérables dans le revenu ;
- supposer douze mois de loyers encaissés ;
- ignorer entretien et gros travaux ;
- mélanger rentabilité du bien et effet de levier du crédit ;
- appeler « cash-flow » le revenu avant mensualité ;
- utiliser une fiscalité standard ;
- compter une hausse de prix comme certaine ;
- sous-estimer le temps de gestion ;
- comparer des projets avec des durées ou coûts totaux différents.
Questions fréquentes
Quelle est une bonne rentabilité locative ?
Il n’existe pas de seuil universel. Le niveau acceptable dépend du risque local, de la vacance, des travaux, de la liquidité et de l’objectif de l’investisseur. Comparez le net et les scénarios, pas seulement le brut.
Faut-il calculer sur le prix avec ou sans frais ?
Pour évaluer le projet réellement financé, utilisez le coût total avec frais et travaux nécessaires. Vous pouvez garder un calcul sur le seul prix pour comparer des annonces, à condition de l’identifier clairement.
Les mensualités entrent-elles dans la rentabilité nette ?
Pas dans la rentabilité intrinsèque du bien avant financement. Elles entrent dans le cash-flow. Les intérêts et frais de financement peuvent ensuite être intégrés dans une analyse financière complète.
Comment traiter les travaux futurs ?
Prévoyez une provision annuelle et un calendrier des gros postes. Un bâtiment sans dépense cette année n’est pas un bâtiment sans coût d’entretien.
Le rendement brut suffit-il pour faire une offre ?
Non. Il sert à filtrer. Avant une offre, vérifiez les loyers réalistes, les charges, les travaux, la copropriété, la réglementation locative, le financement et trois scénarios de revente.
À retenir
Calculez d’abord le coût total, puis le loyer réellement encaissable. Retirez toutes les charges du bailleur et une vacance prudente pour obtenir le net avant impôt. Enfin, traitez séparément fiscalité, crédit, cash-flow et revente. La meilleure feuille de calcul est celle dont chaque hypothèse peut être justifiée par un document ou testée à la baisse.